[부동산] 영끌러에게 무서운 자금조달계획 작성과 자금출처 소명

이 글은 부동산 구매를 위해 신용대출이 들어간 경우 자금조달계획과 자금출처소명이 어떻게 이루어지는지에 관한 글이다.

증여 또는 상속에 대해서는 크게 다루지 않는다.

 

흔히 영끌이라고 하는, 신용대출을 무리하게 끌어다가 집을 사는 짓을 할 때 자금조달계획서를 작성함에 앞서 예금으로 적어야 할지 아니면 솔직하게 신용대출에 적어야 할지 상당한 고민과 불안에 휩싸인다.

행여 무리한 신용대출을 숨겨서 집을 샀는데 나중에 자금출처 소명하라는 등기가 날라오면 심장이 철렁 내려앉을테니 말이다...

물론 신용대출뿐만 아니라 증여를 숨기려고 했을 때도 마찬가지이다.

 

이에 대해 명확한 결론을 내릴 수는 없으나, (누구도 내릴 수 없을 것이다.)

인터넷에서 찾은 도움이 될만한 자료들을 모아서 정리해보았다.

가능한 정확한 정보만을 모아보려고 했지만 정답은 없기 때문에 '~카더라' 식으로 작성하였다.

 

자금조달계획서 작성 목적

자금조달계획서를 작성하는 주된 목적은 자금출처를 조사 및 확인하기 위함이며, 자금출처 조사의 목적은 불법 증여를 적발하기 위함이다. ★★★

주택 구입자금에 대한 자금출처 조사는 국세청에서 실시한다.

자금출처조사

부동산 등 재산을 취득한 경우 그 재산의 취득경위와 들어간 돈의 출처를 확인, 증여세 과세자료로 활용하는 절차이다. 대부분 ① 미성년자·부녀자 등 소득원이 없는 사람이나 ② 연령·직업 등을 감안해 자기 스스로 재산을 취득할 수 없다고 판단되는 사람을 대상으로 실시한다. 자금출처를 조사할 때는 국세청의 전산출력자료와 납세자의 회신자료를 서면으로 검토한 후 자료 소명이 불충분하면 납세자에게 연락하지 않고 관할세무서가 자체적으로 관계기관 등을 통해 이를 확인한다.

[네이버 지식백과] 자금출처조사 (매일경제, 매경닷컴)

 

다시 말하지만, 자금출처 조사의 목적은 불법증여를 막기 위한게 크다..
대출을 받아서 집을 사는것도 문제가 되지만 더 큰 문제는 세금을 내지 않고 불법증여를 통해 주택을 구입하는 것이라고 판단을 하나보다.

자금조달계획서의 목적은 이것을 막기 위함이니 신용대출은 그나마 빡세게 잡지 않을 것이라고 한다.

 

자금조달계획서 신용대출 기입

1억 미만의 신용대출은 아무래도 용인이 되는 것 같다.

2020년 11월부터 부동산 매입 자금으로 신용대출이 1억원 이상 들어간 사실이 적발될 경우, 대출이 전액 환수된다고 했다. 그래서 신용대출 9,999만원까지는 된다고 하는 사람이 있고, 애초에 은행에서 주택구매 목적으로 신용대출을 받을 수 없기 때문에 1원도 안 된다고 하는 사람이 있다.

결코 정답을 알 수는 없으나 확실한 것은 자금조달계획서의 신용대출란에 신용대출 금액을 반드시 0원으로 적을 필요는 없다는 것이다.

2020년 11월 이후에도 현재까지 부동산 거래를 한 사람들의 이야기를 들으면 신용대출 금액을 솔직하게 기입했다고 한다.

즉, 신용대출을 넣는 것이 불가능한 일은 아니지만 가능한, 가급적 최소로 적으라는 것 역시 내가 아는 사실이다.

 

자금출처 조사 대상

자금출처 조사는 주요 타겟이 있는 것 같다.

1)주택 거래 금액이 약 10억 이상의 고액이거나,

2) 취득자의 연령, 직업, 소득, 재산상태 등을 검토하여 자력으로 취득하였다고 보기 어려운 경우

이를 증여로 보고 자금출처조사한다고 한다.

어? 이새끼 고작 요만큼 벌면서 이 돈을 다 어디서 났어?

라는 생각인가 보다.

 

자금출처 소명

자금출처 소명이 날라왔을 때 입증은 어떻게 할까.

신용대출도 가능할까?

'전세보증금, 채무액, 근로소득 또는 사업소득 등의 소득세를 공제한 잔액은 전액 자금출처로 인정해준다.'
'자금출처 입증은 취득자금의 80%에 대해서 소명하면 전체를 입증한 것으로 본다.'
'증여임이 명백히 확인되는 경우에는 증여추정배제규정과 무관하게 증여세가 과세된다.'

위와 같이 명시된 것으로 보아 신용대출은 문제없는 것 같다.

매매금액의 80%에 대해 내돈, 주담대, 사내지원, 신용대출 다 포함하되 증여만 없으면 통과되는 듯 하다.

 

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https://blog.naver.com/taxqueen00/222245491573

부동산 자금출처 조사 소명 어떻게 하면 될까요?

https://blog.naver.com/gyodae8267/222197410465

자금조달계획서 자금출처와 신용대출 가능여부